Abordarea venit la evaluarea de bunuri imobiliare și de afaceri. Aplicarea abordării veniturilor

Abordarea veniturilor este o întreagă combinație de metode de evaluare a valorilor de proprietate, proprietatea organizației, afacerea în sine, în care costul determinării se face prin conversia beneficiilor economice care sunt așteptate în viitor. Bazele teoretice ale acestei abordări este destul de convingătoare. Valoarea investiției este valoarea beneficiilor viitoare în acest moment, care sunt actualizate cu o rată de rentabilitate, care este o reflectare a riskiness investițiilor.

Acest lucru este rezonabil și potrivit pentru orice utilizate în producția și vânzarea de proprietate a întreprinderilor obiect existente, precum și de afaceri sa oferit genereze randamente pozitive. Amploarea riscurilor de investiții în afaceri este demonstrat de estimat rata de actualizare. Într-un rol care din punct de vedere economic, se află acum rata de rentabilitate cerute de investitori pe capitalul investit în nivelul comparabil al obiectelor de investiții de risc, sau este rata de rentabilitate a investițiilor alternative cu risc comparabil la momentul evaluării.

caracteristici

Aplicarea abordării veniturilor, în practică, este destul de o sarcină dificilă, deoarece este necesar să se evalueze fiecare factor determinant important al costurilor - rata de rentabilitate și profit. La evaluarea companiilor care utilizează aceste tehnici, trebuie să fie sigur de a efectua o analiză detaliată a tuturor elementelor-cheie, inclusiv costul cifrei de afaceri a companiei, care au un impact direct asupra profiturilor, costurile și riscurile care sunt create de către fiecare membru în parte.

Abordarea venit pentru evaluarea unei afaceri este folosit destul de des. De exemplu, în cazul de preluare sau fuziune, atunci această metodă este utilizată mult mai frecvent de cost sau de piață. Atașamentul de capital cumpărător se face acum cu speranța că fluxurile să fie primite în viitor numerar nete, care nu poate fi considerat garantat, deoarece acestea sunt caracterizate de anumite riscuri. Abordarea veniturilor pentru evaluarea acestor factori determinanți ai valorii în care, pentru utilizarea abordării bazate pe piață necesită de obicei, raportul preț-venituri, sau alte multipli de venituri similare pentru o perioadă de retrospectivă, fără a lua în considerare pe viitor.

Pentru multiplii de piață, cum ar fi trăsăturile insecuritatea, și incapacitatea de a furniza aceeași grijă, care poate fi atins cu condiția de a utiliza abordarea veniturilor la estimarea rezultatelor viitoare și ratele de actualizare. De exemplu, raportul dintre „preț-venituri“, care este folosit pentru un an, nu permite să se reflecte în mod adecvat schimbările preconizate în anii viitori. Adecvată utilizarea coeficienților oferă o oportunitate de a demonstra preferințele generale ale investitorilor, ei citează adesea vânzătorii sau surse din industrie.

utilizarea

În analiza și de protecție a nevoilor, precum și informații privind bugetul companiei, care forțează să facă schimbări și dezvoltarea impactului financiar al planului creat, previziunile și propozițiile de bază. Abordarea venit la evaluarea unei afaceri vă permite să măsoare toate ipotezele care se referă la faptul că există anumite avantaje ale absorbției, ca urmare a creșterii veniturilor, reducerea costurilor, îmbunătățirea proceselor sau a reduce costurile mici-caps. Cu această abordare este posibil să se măsoare și să discute totul. În plus, acesta poate fi utilizat pentru a determina timpul de debut a beneficiilor așteptate, precum și pentru a demonstra procesul de reducere a costurilor întreprinderii în măsura în care, așa cum există o mișcare a beneficiilor într-un viitor mai îndepărtat.

Folosind abordarea veniturilor prevede atât cumpărătorii și vânzătorii posibilitatea de a determina valoarea de piață justă a întreprinderii, precum și valoarea de investiții pentru unul sau mai mulți cumpărători strategici. Dacă această diferență este afișat suficient de clar, cumpărătorii și vânzătorii pot identifica cu ușurință beneficiile de sinergii și să ia soluții informative.

Atunci când se utilizează abordarea veniturilor pentru evaluarea unei afaceri, trebuie să țină cont de faptul că costul calculat constă din costul tuturor bunurilor, care este utilizat în cadrul acțiunii directe. Ca parte a abordării, există mai multe metode pentru a estima, sunt de cel mai mare interes. În special, aceste metode sunt metoda veniturilor aplicabile: capitalizarea și a fluxului de numerar actualizat. Le puteți vedea mai multe detalii.

metode

Utilizând metoda de valorificare a fluxurilor de numerar este detectată o valoare totală a întreprinderii, în funcție de fluxurile de numerar generate de potențialul de proprietate al întreprinderii. Cash flux de afaceri sau de întreprindere ca un întreg - este diferența dintre toate intrările și ieșirile de fonduri într - o perioadă de facturare. De obicei, utilizat pentru perioada de calcul de un an. Tehnica este de a converti nivelul reprezentativ al fluxului de așteptat de bani în valoarea curentă prin împărțirea întreaga sumă de debit pentru rata de capitalizare adoptată. În acest caz, fluxul de venituri adecvate, cu unele ajustări.

Pentru a utiliza metoda convențională utilizată pentru calcularea fluxurilor de numerar, în plus profitul net (calculat după impozitare) cheltuieli fără numerar pentru a determina valoarea absolută a fluxului de numerar pentru capitalizare. Această metodă de calcul poate fi considerată mai simplificate în comparație cu calcularea fluxului de numerar liber, care sunt înregistrate ca un adaos necesar de investiții de capital și nevoia de reaprovizionare de capital, este negociabil.

Scontarea fluxurilor de numerar

Această metodă se bazează în principal numai pe fluxurile de numerar așteptate, care sunt generate de întreprinderea în sine. Diferența dintre caracteristică constă în faptul că costul necesar pentru calcularea scorului determinarea unui flux de numerar nivel reprezentativ. Această metodă în țările dezvoltate a fost cel mai utilizat pe scară largă, datorită faptului că acesta poate fi utilizat pentru a ține cont de toate perspectivele. Fluxul de numerar este , în general , egal cu suma veniturilor nete și amortizare, cu condiția câștig scăderea investițiilor nete de capital de lucru și cheltuieli de capital.

Următoarele condiții de utilizare a metodei fluxului de numerar actualizat:

• există motive să credem că fluxurile de numerar viitoare vor fi diferite niveluri de curent, adică, vorbim despre dezvoltarea întreprindere;
• există posibilitatea de o evaluare semnificativă a fluxurilor de numerar viitoare, folosind o afacere sau imobiliare comerciale;
• obiectul este de a construi o etapă completă sau parțială;
• Enterprise este o valoare majoră mixtă-uz comercial.

Abordarea venit pentru evaluarea proprietății prin metoda fluxului de numerar actualizat este cel mai bun, dar utilizarea sa este foarte laborios. Există estimări că, fără aplicarea acestei metode pentru a produce imposibilă. Printre acestea se numără dezvoltarea unui proiect de investiții cu evaluarea ulterioară a acestuia.

Avantajele metodei decontarii

Dacă practica abordarea venit la evaluarea de bunuri imobiliare sau de afaceri prin metoda scontarea, este posibil să se identifice unele dintre principalele beneficii. În primul rând vorbim despre ceea ce profiturile viitoare ale afacerii să ia în considerare în mod direct doar costurile de operare prevăzute pentru producția de produse cu vânzare ulterioare, precum și investițiile viitoare asociate cu întreținerea și extinderea capacităților de producție și comerciale, reflectate în profit prognoza doar indirect, prin actuala lor amortizare.

puncte importante

Evaluarea abordării veniturilor cu o lipsă de profit sau pierdere ca un indicator de calcul a investițiilor se efectuează după ajustarea pentru faptul că profitul este un indicator al raportării contabile, astfel expuse la manipulare semnificativă în timpul funcționării.

Metoda fluxului de numerar actualizat este format din trei grupe de modele:

• dividende reduse;
• venitul rezidual;
• fluxurilor de numerar actualizate.

În cazul în care a practicat abordarea comercială, în conformitate cu certificatul de reducere modelul de dividend ca un flux de numerar, se aplică plățile pentru acțiuni. În ciuda faptului că modelul este semnificativ mai frecvente în practica internațională pentru identificarea și evaluarea valorii activelor întreprinderii, are o mulțime de dezavantaje. La modelele cu nici un grad de contabilitate câștiguri reținute. Există o diferență în politica de dividend, nu numai companiile individuale, ci și pentru întreaga țară. Această metodă nu poate fi utilizată la întreprinderile care nu au nici un profit. Acest model este cel mai potrivit pentru calcularea valorii acțiunilor minoritare.

Modelul rezidual venit

Abordarea venit la estimarea prin abordarea modelului rezidual presupune că ca o măsură a fluxului de numerar valoarea venitului rezidual va fi utilizat, adică diferența dintre profit și de mărimea profitului, care a fost prezis de către acționari la momentul achiziției societății sau acțiunile sale. În cazul în care valoarea întreprinderii a fost calculată pe baza unor ipoteze adecvate pentru modelul, acesta va fi egală cu suma valorii contabile cu valoarea actualizată a sumei de așteptat veniturile rămase după acest lucru. Acest model prezintă o sensibilitate semnificativă la calitatea datelor care sunt prezentate în situațiile financiare. Pentru condițiile rusești adecvarea unor astfel de informații sunt supuse îndoieli semnificative.

Beneficii pentru acționari

Firește, acționarii sau acționarii societății, care are o anumită istorie, precum și plata dividendelor faptelor, pot profita de modelul de reducere pentru a calcula costul de propria companie. Situația este că întreprinderile din sectorul acționari minoritari rareori, astfel încât pentru ei cea mai potrivită cale este de a utiliza abordarea venit la evaluarea de bunuri imobiliare și modelul de afaceri prin actualizarea fluxurilor de numerar gratuite. În acest sistem cheie sunt disponibile cu rate de reducere de numerar sau randamentul așteptat investiției. Cea mai mare problemă cu acest model este acuratețea fluxului liber de numerar prognoză, precum și o definiție adecvată a ratei de actualizare.

Dacă aplicăm abordarea veniturilor, definiția care a fost dat mai sus, folosind metoda fluxului de numerar actualizat ca venitul așteptat de afaceri, să ia în considerare fluxurile financiare prognozate, care pot fi retrase din circulație după reinvestirea necesară a profiturilor în numerar. Ca un indicator al fluxurilor de numerar nu depind de sistemul contabil utilizat în întreprindere, iar politica sa de amortizare. În acest caz, asigurați-vă că pentru a lua în considerare fluxurile de numerar orice - intrări și ieșiri. Evaluarea punct de vedere financiar pentru actualizarea de numerar este de așa natură încât, ca urmare a acestor procese este reducerea acestora cu privire la suma care ar fi fost la dispoziția investitorului în momentul primirii fluxului de numerar, cu condiția ca el a pus banii nu în afaceri, chiar acum, și în ce Ce alte active de investiții de natură publică, de exemplu, de securitate de lichiditate sau de depozit bancar.

tehnici suplimentare

Abordarea veniturilor, din care un exemplu a fost descris mai devreme, recent utilizate mai puțin și mai puțin, iar acum a devenit cea mai comună metodă de evaluare. Acesta este utilizat pentru evaluarea diferitelor active, și servește drept bază pentru ideea sa că orice activ care separă principalele caracteristici ale opțiunilor pe acțiuni trebuie să li se permită să evalueze acest lucru ca o opțiune. În acest moment, respingerea abordării veniturilor este cel mai adesea efectuate în favoarea modelului de evaluare a opțiunilor (respectiv, Black-Scholes).

Un astfel de sistem, acesta este utilizat, permite evaluarea valorii totale a capitalului propriu al societății sau întreprindere, în cazul în care se lucrează cu pierderi mari. Acest model este destinat să explice de ce și mai mult costul capitalului social al întreprinderii nu este zero, chiar și în cazul în care o reducere a costului de întreprindere sub dimensiunea nominală a datoriei. Chiar și cu un astfel de avantaj, poate fi remarcat faptul că modelul Black-Scholes pentru evaluarea companiilor rusești în acest moment are mai mult teoretic. Problema principală, datorită cărora acest model nu poate fi aplicat pentru afaceri interne - este lipsa unor probe pentru parametrii modelului, care sunt urgent necesare.

constatări

Abordarea pe venit la evaluarea de afaceri și imobiliare a început să fie folosite mult mai puțin frecvent, iar acest lucru se întâmplă din mai multe motive. În special, se referă la deficiențele datorate care există dificultăți în utilizarea sa în piața de consum. În primul rând trebuie remarcat cât de dificil este de a face predicții ale costurilor viitoare a serviciilor și a produselor, precum și materii prime, precum și restul indicatorilor de intrare complexe. În acest caz, putem vorbi despre unele evaluări de experți subiective. În plus, problema este scăzută informația de detectare a criminalității întreprinderilor rusești, și pentru că este critică pentru calcularea corectă și modelul Black-Scholes. Acest lucru se datorează în mare parte cultura corporativă redus de companii.

Numărul mare de acțiuni, inclusiv pachetele prezente și mari, concentrate în mâinile cerc mic de oameni, și proporția de acționari minoritari și proprietari mici, a căror pondere este foarte scăzută, în capitalul social este neglijabil. Se pare că multe companii nu sunt pur și simplu interesați de a dezvălui orice informație. Prin urmare, este mult mai complicat de calcul al abordării veniturilor în ceea ce privește majoritatea industriilor și întreprinderilor din Rusia. În alte condiții, funcționează bine, care prezintă toate avantajele și fiabilitatea.