Lege, Stat și Drept
Vanzare apartament mai puțin de 3 ani de proprietate. Cumpararea si vanzarea de apartamente. Apartamente de vânzare
După cum știți, venitul din vânzarea apartamentelor de către persoane fizice este supus impozitului pe venitul personal - o taxă pe venit personal. Atunci când cumpără și vinde locuințe pe teritoriul Federației Ruse, în toate cazurile este plătită bugetului rus, chiar dacă această tranzacție este efectuată de cetățeni din alte țări.
Sfera tranzacțiilor juridice menționate mai sus este atât de diversă și de bogată încât poate fi descrisă doar de un multivolim impresionant. Același articol urmărește un scop mult mai restrâns: să dezvăluie unele caracteristici ale vânzării de apartamente de către cetățeni, dacă această proprietate este în proprietatea lor pentru mai puțin de trei ani.
Din punct de vedere juridic, perioada de deținere preliminară a apartamentului înainte de vânzarea acestuia este principială în vederea evaluării diferite a bazei de impozitare. Acest precedent este specific legislației ruse. În Statele Unite, de exemplu, o astfel de tranzacție nu este impozitată deloc (nu acesta este unul dintre motivele crizei imobiliare care a izbucnit în 2007?), Europa de Vest, dimpotrivă, demonstrează o abordare mai dură. Codul fiscal al Federației Ruse cu clauza 17.1, art. 217 potențial scutește de impozitul pe venit majoritatea absolută a proprietarilor ruși de proprietate, care sunt astfel de trei ani sau mai mult.
Totuși, cu o posesie mai mică a aceluiași cod fiscal (art.208 alin. (1) pct. 5), se stabilește o situație juridică în cazul în care vânzarea unui apartament este supusă impozitării. Mai puțin de 3 ani de proprietate implică două opțiuni alternative pentru determinarea cuantumului impozitului pe venit (NDFL), ambele - cu o rată de 13% la vânzarea unui apartament, pe care o vom lua în considerare ulterior. De altfel, în Franța, autoritățile fiscale au acționat mult mai rigid. Acolo, atunci când vindeți un apartament în termen de un an de la cumpărare, o astfel de întoarcere la buget va fi o treime din valoarea sa.
Motivul economic al diferențierii
De ce statul demonstrează o astfel de abordare diferită în determinarea bazei de impozitare, luând drept ghid un astfel de indicator necomercial ca termenul de proprietate? De ce colectorii de taxe sunt luați pentru o perioadă de referință de trei ani?
Mult mai profitabil pentru proprietarul apartamentului, dacă nu este potrivit, așteptați mai mult de trei ani, apoi vindeți pentru a cumpăra unul nou, lăsând toți banii pentru ei înșiși. Într-adevăr, proprietarul "clasic" face acest lucru. Dar speculatorul imobiliar crede diferit. Pentru el, cumpărarea și vânzarea de apartamente este de afaceri. Prin codul fiscal, statul rus nu numai că limitează profitabilitatea unor astfel de speculații, ci și le ține evidența, în timp ce atrage și fonduri către buget.
Variante de impozitare
Proprietarul "pe termen scurt" are dreptul de a alege modul în care va fi mai profitabil ca acesta să fie impozitat pe venit (NDFL) care vinde un apartament. Mai puțin de 3 ani în proprietate - această perioadă definește în mod legal două moduri de a determina baza acestei taxe în această situație. După cum sa menționat deja, rata de impozitare pentru ambele opțiuni este de 13%.
Prima opțiune implică impozitarea venitului net al proprietarului ca diferență între prețul de cumpărare și prețul de vânzare. De exemplu, proprietarul a cumpărat un apartament pentru 1,4 milioane de ruble și sa vândut pentru 1,9 milioane de ruble. Venitul net al proprietarului de 0,5 milioane de ruble a fost asigurat de această vânzare de apartamente. Mai puțin de 3 ani de proprietate - o circumstanță care reduce beneficiul din valoarea impozitului: (1900 - 1400) * 13% = 65 de mii de ruble.
În a doua variantă, în cazul în care apartamentul a fost plasat în proprietate gratuit, baza de impozitare este prețul său de vânzare, redus cu 1 milion de ruble (Articolul 220 alineatul (1) paragraful 1 din Codul Fiscal). Serviciul Federației Fiscale Federale din Rusia, prin scrisoarea nr. ED-4-3 / 13578 din 25 iulie 2013, sistemizează procedura de stabilire a valorii deducerii din baza fiscală pentru venitul net.
Să presupunem că veniturile din vânzarea apartamentului s-au ridicat la 1,7 milioane de ruble. Proprietarul, care a vândut-o, trebuie să plătească bugetului suma (1700 - 1000) * 13% = 91 mii ruble.
O altă opțiune de deducere din baza fiscală
Într-o situație în care proprietarul unui apartament a investit în fondurile sale de reparații peste 1 milion de ruble, atunci cumpărarea sau vânzarea unui apartament pentru el poate fi însoțită de un alt mod de reducere a bazei de impozitare. Potrivit art. 220 din Codul Fiscal al Federației Ruse, are dreptul de a reduce suma veniturilor primite pentru cheltuielile efectiv suportate, precum și cheltuielile documentate.
Care este rezultatul ilegalei "optimizări fiscale"
Din păcate, se întâmplă că proprietarii de apartamente în coluziune cu agenții imobiliari și cumpărător subestimare în mod intenționat prețul lor de piață, de multe ori ilegal "optimiza" deduceri fiscale. Cum este asta plin de Dodgers? Serviciul de impozitare, după ce a determinat subestimarea valorii, are dreptul prin intermediul instanței de a întrerupe afacerea - pentru a returna apartamentul proprietarului. În plus, un notar adecvat are dreptul să refuze înregistrarea unui contract de vânzare.
Rezident nerezident
Ratele de impozitare de mai sus sunt valabile pentru rezidenți, adică pentru persoanele care locuiesc în Rusia timp de 183 de zile pe an. Majoritatea absolută dintre aceștia sunt cetățeni ai Rusiei.
Pe de altă parte, persoanele nerezidente - străini și cetățeni ai Rusiei, care locuiesc în principal în străinătate - pot deține și elimina apartamentele ca proprietate. Pentru ei, vânzarea de apartamente este impozitată la o rată crescută, mai mult de două ori mai mult: 30%.
Momentul achiziției de proprietate
După cum vedem, perioada de posesie determină valoarea impozitului plătit atunci când apartamentul este vândut. Mai puțin de 3 ani de proprietate sunt definite nu ca trei ani calendaristici, ci ca 36 de luni, începând de la o anumită dată. Ce circumstanțe determină momentul achiziționării proprietății? În cazul în care se achiziționează prin privatizare, semnarea unui contract de cadouri, cumpărare și vânzare, barter, chirie ca despăgubire pentru o casă demolată, data înregistrării acestui drept este data înregistrării certificatului de proprietate.
Punctul de referință pentru obținerea acestui drept pentru beneficiarul moștenirii este moartea testatorului. Proprietarul locuinței cooperative se poate numi proprietar numai în ziua plății finale a acțiunii.
Astfel, vânzarea unui apartament ca o tranzacție este întotdeauna proporțională cu momentul declanșării dreptului de proprietate.
Clarificare: nu este vorba numai de apartament
La apartamente, în ceea ce privește aplicarea impozitului pe venitul persoanelor fizice, la vînzare sunt și case, case de grădină, cabane, terenuri de construcție, camere în apartamente, acestea din urmă - numai întreg (termen legal), care au propriul lor număr, de exemplu: Cameră numărul 1 în apartamentul numărul 7. Aceasta înseamnă că tranzacția de vânzare a apartamentelor este standard legal. La toate proprietățile imobiliare de mai sus, se aplică ratele de NC, deja menționate de noi.
Dar dacă camerele nu sunt înregistrate fiecare sub numărul lor, atunci situația descrisă mai jos este foarte posibilă. Să presupunem că sunt 4 camere în apartament, fiecare fiind deținută de o persoană separată. Apoi toată lumea și-a vândut camerele, fiecare pentru aproximativ 1 milion de ruble. Autoritatea fiscală mărturisește că într-o astfel de situație costul tuturor apartamentelor este rezumat pentru a determina prețul total de vânzare. În acest caz, vânzarea apartamentului va fi supusă impozitului pe venitul personal după cum urmează: (4 * 1000-1000) * 13% = 390 de mii de ruble. Fiecare vânzător va plăti un impozit pe venit ca ¼ din suma totală de 390: 4 = 97,5 mii ruble.
Găsiți un apartament de cumpărat - o problemă?
Găsirea apartamentului "potrivit" pentru cumpărare este o afacere dificilă. La prima vedere, propunerea pieței imobiliare este plină de varietăți de propuneri. Cu toate acestea, dacă începeți cu adevărat să apelați cu cei care au făcut anunțul, atunci foarte curând veți afla: nu se grăbesc să numească numărul casei în care se află apartamentul. Aceasta din urmă înseamnă că vorbești cu intermediarii pieței imobiliare, adică cu agenții imobiliari. Adesea, cumpărătorii sunt interesați să vândă apartamente de la proprietari. Dar aceasta este întotdeauna justificată?
Pe de o parte, bineînțeles, este bine că piața imobiliară este structurată, iar profesioniștii lucrează la ea. Acest lucru poate proteja persoanele care comit această tranzacție de scheme ilegale, care sunt în plină desfășurare. Desigur, pentru această securitate va trebui să plătească un intermediar - o agenție imobiliară. Iată prețurile aproximative pentru "încredere și liniște": un audit al legalității tranzacției - de la 10 mii de ruble; Înregistrarea drepturilor de proprietate asupra locuințelor - de la 15 mii de ruble, "la cheie" - de la 20 de mii de ruble. Într-adevăr, există o parte a bunului simț în faptul că o persoană care nu este conectată zilnic cu partea juridică a tranzacțiilor, se transformă în agenți imobiliari.
Căutare apartament independent
Cu toate acestea, o anumită categorie de concetățeni legali din punct de vedere legal atrage în continuare oportunitatea de a economisi bani făcând o înțelegere fără serviciile agenților imobiliari. Vânzarea de apartamente de la proprietari este mai rară pe piață, ar trebui să fie căutat. Cea mai ușoară modalitate de a acorda atenție achiziționării de apartamente pe piața primară, adică de la constructor. În același timp, pentru a evita neînțelegerile, este necesar să aflăm mai întâi la ce clasă de locuințe se construiește clădirea aflată în construcție sau casa: clasa VIP, clasică sau economică. Acest lucru poate fi determinat de metoda de livrare (la cheie sau auto-finalizare), zona de apartamente de stoc de locuințe, de prevalența de apartamente cu mai multe camere în ea. Aflați care dezvoltatori construiesc locuințe în orașul tău. Faceți întrebări despre reputația lor și despre "istoricul".
Vânzarea de apartamente de la proprietari pe piața secundară a locuințelor, așa cum am menționat deja, este mai rară. Dar entuziaștii căutării ei nu sunt descurajați: înainte de a găsi, de câteva sute de ori intră și actualizează informațiile de pe site-ul AVITO, cel mai adesea pentru o astfel de căutare durează câteva zile, cumpără ziare cu anunțuri, sună numerele proprietarilor de anunțuri și găsește ...
Cu toate acestea, nu este un fapt că un "cumpărător reușit" de succes al unei case nu îi va plăti plătitorului peste prețul de piață suma pe care un agent imobiliar l-ar lua de la el. Nu este un secret că proprietarii de apartamente își supraestimează prețul. Cu toate acestea, pentru "cumpărătorul real" vânzarea de apartamente secundare nu este, de asemenea, diplomă turcă.
Dacă se decide să cumpere un apartament într-un oraș "străin", atunci oamenii precași preferă să acționeze doar printr-un intermediar, dar nu în mod independent. În același timp, probabilitatea unor "surprize" este minimizată.
Acțiuni juridice atunci când cumperi un apartament
Vom transfera accentul de la revizuirea specificului Codului Fiscal, luând în considerare rezidența, condițiile preferențiale, rata de impozitare, deducerea fiscală pentru vânzarea unui apartament, pentru formalitățile pur juridice ale tranzacției.
Să începem să cumpărăm un apartament, pentru că acesta este primul pas al beneficiarului. La rândul său, sunt propuse trei blocuri de acțiune.
În primul rând, cumpărătorul verifică documentele vânzătorului și semnează contractul preliminar.
Apoi (dacă tranzacția are loc pe piața secundară), contractul de înstrăinare este semnat. În cazul în care un apartament este achiziționat într-o clădire nouă (piața primară), semnătura chitanței este transferabilă (eventual, în locul acestuia, un acord preliminar care reglementează depozitul de investiții, construcția de capital, construcția pe unități de bază).
Ultima etapă este înregistrarea de stat a tranzacției. Pentru cumpărător este extrem de important să se realizeze toate aceste etape în mod scrupulos. Iar o atenție deosebită ar trebui acordată cazurilor în care se face vânzarea urgentă a apartamentelor.
Simptomele fraudei
Escrocii încearcă de obicei să facă procesul de vânzare în zadar, încercând să ascundă detalii esențiale. Dacă astfel de evenimente încep să aibă loc și vânzătorul încearcă să vă grăbească, nu ezitați, întrerupeți brusc cooperarea și spuneți-i: "La revedere!" - acest lucru vă va proteja de costuri.
După cum știți, banii îi plac tăcerea. Citiți cu atenție originalul contractului de vânzare, înregistrat de un notar. Chiar dacă ați dedus anterior proiectul său de contract, un eșantion de cumpărare și de vânzare un apartament. Fiți vigilenți - în special în ceea ce privește textul final imprimat de notar.
Contract preliminar
În prima etapă, cumpărătorul precizează mai întâi prețul, apoi studiază completitudinea pachetului de documente de vânzare. Cumpărătorul ar trebui să analizeze caracteristicile tehnice prezentate (formularul numărul 7), înregistrarea chiriașilor în apartament, un document care le acordă dreptul de proprietate (contract de vânzare, privatizare, donare).
În detaliu, pachetul de documente pentru înregistrarea achiziției trebuie completat cu următoarele documente:
- cererea de înregistrare de stat a apartamentului;
- contractul de vânzare-cumpărare (determină momentul vânzării apartamentului);
- documentele ITO - explicație și plan etapizat al apartamentului;
- o copie a documentului pașaportului solicitantului;
- o chitanță pentru plată.
- dacă proprietatea comercială este în arest;
- din partea tuturor moștenitorilor, voința este luată în mod voluntar - consimțământul pentru vânzare;
- dacă drepturile persoanelor care trăiesc într-un apartament nu sunt încălcate.
Pe piața imobiliară primară, constructorul cumpără un apartament. Ce documente sunt necesare în acest caz? Acordați atenție programului de construcție, când planificați termenul de punere în funcțiune a apartamentului. În acest caz, nu ar trebui să existe o diferență semnificativă față de gradul de pregătire al obiectului care urmează a fi livrat. Căutați informații despre reputația de afaceri a constructorului organizației, există o "construcție pe termen lung" a conștiinței sale. Mai mult, documente care afișează:
- înregistrarea de stat a contractului de închiriere a șantierului (eventual dreptul de proprietate asupra acestuia);
- dreptul constructorului de a construi;
- acord privind strângerea de fonduri, contract de investiții;
- Planul de furnizare de apartamente.
Pentru o mai bună înțelegere reciprocă cu vânzătorul, este de dorit să obțină informații de încredere de la el (modul on-line) și, de asemenea, să se precizeze verbal cu el timpul estimat pentru vânzarea apartamentului, ținând seama de executarea rapidă și de înaltă calitate a tuturor etapelor sale.
Contractul de înstrăinare sau actul de acceptare-transfer ca a doua etapă a cumpărării unui apartament
Numai după o verificare preliminară calitativă puteți trece la a doua etapă a achiziției: semnarea contractului de vânzare. Nu este important dacă notarul a participat la semnarea acestui contract, dar este necesar ca în prima etapă să fie semnat un act de acceptare-transfer sau un contract de înstrăinare.
Să atragem atenția asupra detaliului tehnic: contractul de înstrăinare indică prețul de vânzare al apartamentului, acesta este componenta calculului bazei de impozitare - impozitul pe venitul personal atunci când vindeți un apartament.
Momentul transferului real al unui apartament - inerent din punct de vedere contractual, poate fi ales (prin acordul vânzătorului și al cumpărătorului) alternativ:
- ca moment de semnare a contractului de vânzare;
- este corelat cu înregistrarea sa de stat;
- achiziționarea unui certificat de proprietate asupra apartamentului.
concluzie
Analiza rus de piață de locuințe arată unele tendințe pozitive. Acest lucru este observat și recunoscut inteligența sa, în special, profesor universitar. Plehanov Ghenadie Moiseevici Sternik. În primul rând, rezultatele concrete politicii de stat de control al prețurilor.
Pe termen lung, există o stabilizare treptată a prețurilor cu orientare la nivelul lor de pre-criză, într-adevăr cost-justificată. Pe scurt, există o tendință la stagnare (adică fluctuația prețurilor în jurul mediei de +/- 2,5%). La evaluarea de apartamente afectează un curs de schimb stabil: deja familiar, că prețurile lor au fost „rubla“. Într-o mare măsură, activează ipotecare pe piața de locuințe. De exemplu, în 2012, populația de credite ipotecare în valoare de mai mult de 1,0 trilioane de dolari. freca.
Cu toate acestea, în afară de aceasta este cu siguranță impuls pozitiv în direcția siguranței pieței imobiliare, trebuie remarcat riscurile asociate cu achiziționarea de apartamente, fără intermediari. De multe ori, non-profesioniști nu cunosc nuanțele anumitor cumpărare și vânzare a apartamentului. În vocabularul specialiștilor astfel de tranzacții sunt denumite „vulnerabile“. Având în vedere importanța critică a respectării aspectelor legale de cumpărare și de vânzare este recomandat să contactați un specialist imobiliar. Fie că este de vânzare un apartament, mai puțin de 3 ani rămânând în proprietate, orice alte cumpărarea și vânzarea de locuințe, îngrijire specialiști de plată vor lucra pe mai multe ordine de mărime mai mică decât riscul pierderilor directe.
Similar articles
Trending Now