Abordarea costurilor: esența și caracteristici principale

Metoda principală de determinare a valorii de piață de bunuri imobiliare, mașini și echipamente este o abordare a costurilor, care se bazează pe principiul înlocuirii. Potrivit lui, persoana de plată prețuri excesive pentru obiect, în cazul în care este mai mare decât ceea ce se poate plăti pentru același aceeași utilitate și de calitate.

Atunci când este evaluarea proprietății, să ia în considerare abordările care permit să reflecte cât mai exact valoarea sa. Este scump este cel principal. Se înțelege că valoarea obiectului în acest caz constă din prețul de piață al terenurilor și costurile care sunt necesare pentru a recrea, de exemplu, structura în forma sa actuală.

Abordarea cost pentru evaluarea de bunuri imobiliare se efectuează în mai multe etape:

1. Se determină prețul terenului, care reprezintă cea mai mare utilizare a acestuia.

2. Se calculează suma care urmează să fie cheltuite pentru construirea unei instalații similare.

3. Se determină valoarea venitului primit de un antreprenor.

4. deduse amortizare fizică, funcțională și externă.

5. Held calculul final al valorii terenurilor și de construcție a clădirii, care ar trebui să ia în considerare ajustarea pentru uzura.

Abordarea costurilor, între timp, are dezavantaje în uz. Cel mai important este că aveți nevoie pentru a petrece o mulțime de timp pentru a determina valoarea exactă a clădirii. Deci, în cazul în care recuperarea este realizată dintr-o clădire veche, pentru a determina cu exactitate costurile sale repopulării și presupusa deteriorare este aproape imposibil. În ceea ce privește clădirile standard, atunci această abordare este cel mai bun în estimarea lor, pentru că este foarte ușor de utilizat. În unele situații, aceasta este singura opțiune, de exemplu, în evaluarea clădirilor cu destinație specială (școli, gări, centrale electrice) sau valoarea de asigurare.

Abordarea cost este adesea folosit atunci când este efectuată evaluarea activelor fixe, de construcție sau de analiză a utilizării mai eficiente a terenurilor.

În ceea ce privește costul de construcție de decontare, acestea sunt realizate folosind patru metode de bază: indicele, unitatea comparativă, de rupere în componente și studiului cantitativ.

Deci, ultimul sondaj este de a elabora estimări pentru costurile directe care se aplică tuturor tipurilor de lucru, materiale, mecanizare, utilități și așa mai departe. Aceste costuri , de asemenea , adăugate la profit și investitorului deasupra capului. Această metodă este considerată cea mai exacte, dar, de asemenea, cel mai consumatoare de timp pentru a utiliza, deoarece necesită cunoștințe de evaluator în domeniul construcțiilor și pregătirea estimărilor.

Abordarea costurilor folosește, de asemenea, o metodă de rupere în componentele sale în evaluare imobiliara, care este un pic similar cu vedere cantitativ, dar nu este la fel de consumatoare de timp. Faptul că el nu utilizează prețurile individuale și agregate ale tuturor elementelor de design.

În ceea ce privește metoda comparativă unități, utilizarea sa este justificată pentru comparații de tip. Deci, în scopul de a evalua un obiect, selectați-l cu o tehnologie și performanță similară. Selecția este efectuată de către directoare specializate. Metoda este cea mai ușoară, și, prin urmare, are o aplicație foarte largă.

Metoda indicelui este faptul că valoarea contabilă se înmulțește cu indicii specifice, care au fost aprobate de standardele de stat. Se crede că o astfel de metodă are cel mai mic grad de precizie.

Abordarea costurilor poate fi utilizată în evaluarea oricărei proprietăți imobiliare, dar nu neapărat utilizarea sa este justificată. Faptul că obiectele care urmează să fie rambursate, este folosit foarte rar, dar utilizarea sa în evaluarea spațiului construit este pur și simplu incorect.