Îmbunătățiri Fond de comert - este ... Închiriere și întreținere a spațiilor

Codul civil, ca parte a activității relațiilor de arendă permite locatarului de orice proprietate în ceea ce privește îmbunătățirile permanente ale obiectului închiriat. Exercitarea unei astfel de acțiuni implică formarea diferitelor consecințe juridice. Datorită îmbunătățirilor permanente ale obiectului închiriate drepturi și obligații individuale pot apărea atât din proprietar și chiriaș al proprietății respective. Specificitatea lor poate fi determinată de tipul de proprietate, precum și termenii contractului între proprietar și chiriaș. Care sunt principalele prevederi ale legii care reglementează raportul juridic, obiectul care - produsul de îmbunătățiri permanente de proprietate, care este închiriată? Care sunt nuanțele rezultatelor fiscale ale unei modernizare similară a obiectelor?

Esența îmbunătățiri inseparabile ale obiectului închiriat

O persoană sau organizație care a închiriat orice proprietate - cel mai des în acest context, vorbim despre imobiliare - poate într-un fel de a moderniza, reconstrui, pentru a îmbunătăți funcționalitatea.

Realizarea acestor lucrări poate implica formarea corespunzătoare a obiectului fundamental noi proprietăți. acțiune Inverse împotriva lui este dificilă și poate duce la incapacitatea de a utiliza facilitățile. Prin urmare, o îmbunătățire corespunzătoare a proprietății este recunoscut ca fiind inseparabile. Criterii relevante de proprietate inseparabilitate - pentru a schimba caracteristicile calitative ale obiectului original, astfel încât acesta poate crește costul, din cauza unei posibile creșteri a serviciilor de viață sau de proprietățile sale de consum.

Cum se pot uita îmbunătățiri de închiriere? o astfel de modernizare eșantion pot fi reprezentate în diferite exemple de realizare. Deci, poate reflecta faptul că clădirea a dobândit caracteristici substanțial diferite față de starea inițială.

îmbunătățiri permanente în contract

Trebuie remarcat faptul că ordinea relațiilor de închiriere permite subiectului, încearcă imobiliare, să facă upgrade-uri corespunzătoare numai în acord cu proprietarul. Este recomandabil să scris, fixat în contract. îmbunătățiri - Fond de comert este din punct de vedere acțiuni semnificative și punerea în aplicare a acestora sunt trase în mod oficial.

Contractul dintre proprietar și proprietarul poate fi punctul unei eventuale compensații prescrise pentru proprietarul obiectului corespunzător de modernizare. Acest lucru poate fi stabilit parametrii de bază ai îmbunătățiri și costul preliminar. În cazul în care chiriașul a făcut la structura îmbunătățirilor fără proprietate de închiriere acordul proprietarului, nici un drept la rezultatul corespunzător de modernizare, el nu va avea. Toate beneficiile posibile de optimizarea obiectului va fi capabil de a utiliza numai proprietarul său.

Esența îmbunătățiri separabile

În mod fundamental diferite îmbunătățiri separabile și inseparabile? totul aici este foarte simplu. Mai sus am observat că principalul criteriu de inseparabilitate - pierderea funcționalității obiectului în cazul încercărilor de a reveni la starea inițială. îmbunătățiri Fond de comert - se poate spune, este un proces ireversibil.

La rândul său, o modernizare obiect separat poate implica relativ accesibile revenirea la starea inițială. O altă nuanțare îmbunătățiri adecvate - acestea pot fi declanșate de către locatar, fără acordul proprietarului. În general, toate drepturile de utilizare a resurselor separabile rămân chiriaș - cu excepția cazului în care se prevede altfel prin contract. În cazul în care chiriașul a făcut îmbunătățiri permanente ale obiectului, este necesar să le analizeze pentru asemănări cu rezultatele acțiunilor care vizează menținerea proprietății într-o stare funcțională prin intermediul reparații și întreținere.

Desigur, în cele mai multe exemple de realizare, diferența în acest caz, poate fi evident. Dar, în cazul în care chiriașul a efectuat reparații majore ale obiectului, astfel încât imobiliar sa schimbat în mod semnificativ aspectul său, cu toate acestea, este rezultatul muncii sale, cel mai probabil, nu va fi recunoscut ca un obiect de îmbunătățire. Teoretic, costurile de reparație poate fi mai mare decât modernizarea corespunzătoare a proprietății. Dar nu contează.

Astfel, îmbunătățirile inseparabile ale proprietății închiriate se caracterizează prin faptul că:

- au nevoie să negocieze cu proprietarul bunului;

- în general, ele devin proprietatea proprietarului obiectului și nu este compensable.

La rândul său, modificări separabile pot fi făcute fără acordul chiriaș la proprietar. Acesta formează resursele deținute de către chiriaș. Cu toate acestea, persoana sau organizația în care un chiriaș, poate sub propria răspundere încă să pună în aplicare îmbunătățiri permanente ale proprietății închiriate. Aflați ce în ce consecințe juridice poate duce.

îmbunătățiri inconsistente: a închiriere consecințele juridice

În cazul în care chiriașul a făcut îmbunătățiri permanente de locuințe închiriate, fără a coordona acțiunea cu proprietarul, atunci, așa cum am menționat mai sus, el nu are dreptul de a solicita despăgubiri din partea proprietarului. Mai mult decât atât, în cazul în care modernizarea corespunzătoare a condus la o deteriorare a stării de bunuri imobiliare, chiar și în opinia subiectivă a proprietarului, chiriașul este obligat să aducă obiectul la starea inițială.

îmbunătățiri permanente convenite

Al doilea scenariu - în cazul în care acordul de modernizare imobiliar între chiriaș și proprietarul acesteia. În acest caz, condițiile de îmbunătățiri corespunzătoare, așa cum am menționat mai sus, ar trebui să fie prevăzute în contract. Una dintre condițiile contractului poate fi o compensație pentru costurile de modernizare a locatorului. În funcție de momentul îmbunătățiri, proprietarul poate plăti chiriaș costurile la sfârșitul contractului sau perioada de valabilitate a acestuia. Contractul poate fi, de asemenea, determinată de reducerea chiriei - în compensație modernizare integrală.

îmbunătățiri: Fond de comert impozitare

Luați în considerare aspectul de contabilitate fiscală de îmbunătățiri permanente. Suntem de acord că chiriaș și proprietar a fost de acord cu această procedură. În primul rând, se merită atenția asupra faptului că îmbunătățirile care au fost convenite între chiriaș și proprietarul obiectului nu se aplică întotdeauna la proprietate amortizabile, dar numai în cazul în care sunt plătite de către proprietarul obiectului.

La rândul său, compensarea de locatar pentru costurile de upgrade-uri corespunzătoare pot fi considerate proprietarul obiectului în scopul impozitării veniturilor. Însuși un chiriaș poate utiliza, de asemenea, cheltuielile efectuate în scopul de a optimiza valoarea taxei - într-o anumită perioadă.

Varianta în care Compensația îmbunătățiri permanente ale proprietarului de proprietate nu este prevăzută în contract, în ciuda faptului că proprietarul a fost de acord să upgrade-ul corespunzător. În acest caz, amortizarea este, de asemenea, nu este încărcată, iar valoarea inițială a proprietății nu crește. Expunere de motive pentru a optimiza baza de impozitare și nu se pune.

Se poate observa că, în cazurile în care modernizarea inseparabil nu au fost compensate de către locator, locatarul are dreptul de a percepe amortizarea pe proprietate. Specificul obiectelor de modernizare impozitare a rezultatelor, putem considera exemplul executarea obligațiilor legale părților la plata impozitului pe proprietate.

În cazul în care contractul este încheiat persoana juridică, și anume, închirierea spațiilor executate de non-rezidențiale, acestea trebuie să plătească suma corespunzătoare în buget. Taxa pe proprietate , în acest caz , ar trebui să plătească partea care surprinde costurile pentru îmbunătățirea instalațiilor din conturile contabile. De regulă, acest lucru se referă la dreptul de proprietate asupra îmbunătățirilor. În cazul în care chiriașul le deține, atunci el este obligat să plătească impozite.

În cazul în care proprietarul îmbunătățirile - proprietar, obligația corespunzătoare îl efectuează la încetarea contractului de închiriere. Dar, atâta timp cât contractul este valabil, plățile către bugetul poartă chiriaș. Un alt criteriu care a determinat obiectul plății impozitului pe proprietate - soldul contului la resursa corespunzătoare. Ce înseamnă? În cazul în care îmbunătățirile sunt în bilanțul locatarului, el plătește taxa corespunzătoare. În cazul în care contul lor este locatorul - plăți către bugetul ar trebui să-l exercite.

proprietate și îmbunătățirea TVA

Există o serie de nuanțe ce caracterizează TVA percepută în cadrul raporturilor juridice, subiectul care - proprietate de închiriere, însoțit de activitatea îmbunătățirile permanente în ea. Să-i studiem. Dacă îmbunătățiri permanente au fost transferate către locator, în timp ce acestea au fost efectuate de către organizația contractantă - acest transfer ar trebui să fie recunoscute ca vânzări. Pentru aceasta trebuie să plătească TVA. Firma lui contractantă face chiriaș și deducerea poate fi aplicată împotriva lui. Se poate observa că la calcularea impozitului pe profit donate pentru a îmbunătăți proprietarul obiectului nu este luată în considerare.

Atracție pentru modernizarea instalațiilor pentru organizațiile din afara - criteriul-cheie al responsabilităților firmei calcula TVA la îmbunătățiri permanente. Faptul este că, în cazul în care locatarul a făcut reconstrucția obiectului pe cont propriu - în acest caz, alte norme de drept în vigoare. În conformitate cu TVA la îmbunătățirea acestora nu poate fi încărcat.

Acest lucru se datorează faptului că, pentru îmbunătățirea calificării, ca parte a proprietății detașabile în scopul TVA-ului necesar transferul de proprietate. În conformitate cu prevederile Codului civil, care reglementează raporturile juridice în cadrul cărora sunt făcute îmbunătățiri permanente, mecanisme juridice adecvate nu sunt aplicate în mod implicit. Din Codul civil nu cuprinde dispoziții de fapt de așteptat să aibă loc la proprietatea chiriaș a rezultatelor proiectelor de modernizare. Ele nu pot fi tratate ca un activ separat separat de proprietate principală. Astfel, în cazul în care spațiile închiriate returnate proprietarului, transferul de proprietate nu este efectuată. Se pare că îmbunătățirile permanente efectuate de către chiriaș, care nu sunt supuse TVA-ului.

Contabilitate îmbunătățiri separabile

Acesta va fi util să se ia în considerare nuanțele de bază ale contabilității fiscale, la rândul său, îmbunătățiri de proprietate separabile. Pentru a calcula corect taxa pe ele, este mai întâi necesar să se determine costul și durata îmbunătățirilor aferente. În cazul în care, la modernizarea costurilor imobiliare nu depășesc valoarea Codului fiscal, precum și utilizarea lor a termenului este mai mică de 12 luni, îmbunătățirea reclasificat stocurilor. În cazul în care cheltuielile corespunzătoare este mai mare decât criteriul Codului fiscal și utilizarea timpului - mai mult de 12 luni, valoarea proprietății se scad de amortizare.

În cazul în care obiectul de închiriere juridice - persoană juridică, aceasta este, probabil, la nivelul actelor sale locale politica contabilă care urmează să fie aprobat. Și dacă are o limită pentru atribuirea proprietății amortizabile este mai mic decât în Codul fiscal - pentru a se ține seama de ar trebui să fie folosite îmbunătățiri separabile este rata care a fost aprobat într-un act local. Se poate observa că taxa de proprietate în cazul în care modernizarea corespunzătoare a făcut, chiriașul nu plătește. Acest lucru se datorează faptului că îmbunătățirile separabile , în general , sunt clasificate ca fiind proprietate personală.

Cum de a face acordul proprietarului la îmbunătățiri permanente în contract?

După examinarea modului în care se realizează de contabilitate îmbunătățiri inseparabile și separabile, ia în considerare acest aspect, deoarece formularea corectă a consimțământului proprietarului bunurilor la modernizarea corespunzătoare a obiectului. un contract separat trebuie să fie semnat pentru aceasta între chiriaș și proprietarul bunului. Se poate completa cel de la care chiria este efectuată spații non-rezidențiale sau, dimpotrivă, cele care aparțin fondului locativ. Acest contract trebuie să fie prescrisă de condițiile: pe ce fel de muncă este de așteptat să producă, în scopul de a îmbunătăți facilitatea, care va plăti pentru modernizare - în totalitate sau în parte, modul în care recuperarea planificate în costurile de îmbunătățire a proprietății.

Costurile de compensare pentru modernizarea chiriaș poate fi efectuată, așa cum am menționat mai devreme în articol, prin reducerea chiriilor. Sau este posibil contractul de vânzare de îmbunătățiri permanente. Totul este determinat de către părți ale contractului. Corectați desenul - un aspect important al relațiilor. În cazul în care oricare dintre părți nu își îndeplinește sale - al doilea va avea dreptul de a obține preferința lor în instanța de judecată. De exemplu, locatarul poate efectua recuperarea de îmbunătățiri permanente în valoare echivalentă, în cazul în care proprietarul nu plătește costurile de modernizare corespunzătoare, deși este de acord să facă acest lucru în cadrul contractului.

Absența unui acord scris între chiriaș și proprietar înseamnă că cheltuielile pentru scopuri fiscale, niciuna dintre părți nu va putea folosi. În plus, așa cum am menționat mai devreme în articol, îmbunătățiri de închiriere, locatorul poate scoate de pe site - ul - , dar astfel încât sa starea funcțională nu este afectată. Litigiile dintre proprietar și chiriaș pot fi soluționate în instanță.

Companii de inchiriere și îmbunătățiri: nuanțele închiriate

La începutul acestei lucrări, am stabilit că, în îmbunătățiri generale, permanente - o proprietate caracteristică. Dar acest lucru nu este întotdeauna cazul. Se întâmplă că îmbunătățirile permanente - această proprietate a obiectelor nu este neapărat imobiliare. De exemplu, poate fi o companie. În acest caz, raportul juridic referitoare la contractele de leasing sale sunt reglementate de alte norme de drept decât în cazul bunurilor imobile.

De exemplu, în cazul în care chiriașul a făcut pentru a îmbunătăți structura întreprinderii, este în conformitate cu legislația rusă, are dreptul la rambursarea cheltuielilor sale la upgrade-uri corespunzătoare, chiar dacă nu sunt de acord cu locatorul privind punerea în aplicare a acestor acțiuni. Cu excepția cazului în care se prevede altfel prin contractul dintre proprietarul companiei și partenerii săi.

Cu toate acestea, proprietarul poate evita obligația de a compensa costurile de îmbunătățire a chiriaș în instanța de judecată. Pentru a face acest lucru, el va trebui să dovedească faptul că îmbunătățirile inseparabile ale proprietății închiriate modernizat nu este atât de evident că capacitățile operaționale ale activelor de producție, compania a crescut suficient în ceea ce privește necesitatea de a compensa costurile chiriaș. În plus, în cazul în care proprietarul companiei poate încerca să demonstreze în instanță că locatarul nu a fost necesitățile obiective de modernizare.

Îmbunătățirile în vânzarea de bunuri imobiliare rezidențiale

Care sunt consecințele juridice pot caracteriza îmbunătățiri permanente în vânzarea apartamentului uneia persoane fizice diferite?

În acest caz, este util să se facă referire la analiza acelorași prevederi ale legii care reglementează raporturile juridice, care fac obiectul tranzacției cu orice imobiliare. Aceasta este, în principiu, cele care sunt considerate de către noi, în contextul interacțiunii corporative între diferite întreprinderi sub un non-rezidențiale tranzacții imobiliare. În acest caz, natura juridică a relațiilor identice și corespunzătoare guvernate de aceleași reguli de drept.

îmbunătățiri separabile sunt într-un apartament închiriat, în general, proprietatea chiriaș, în cazul în care alte condiții nu sunt precizate în acordul încheiat între el și proprietarul bunului. În cazul în care îmbunătățirile efectuate chiriaș de închiriere pe obiect închiriate consimțământul proprietarului, la încetarea contractului de închiriere, el are dreptul la o despăgubire corespunzătoare costurilor sale de modernizare. Din nou - în cazul în care transferul de îmbunătățiri permanente nu sunt făcute în alt mod prin dispoziții individuale ale contractului între chiriaș și proprietar.

În cazul în care modernizarea nu este un obiect a fost convenit între proprietar și chiriaș, apoi, în general, cheltuielile suportate de al doilea, nu este compensable. Dar vânzarea de proprietarul apartamentului le poate schimba după cum doriți în valoarea obiectului.

În cazul în care îmbunătățirile aduse proprietății efectuate în detrimentul taxelor de amortizare datorate acesteia, proprietatea căreia îi este atribuită locatorului. Această dispoziție este relevantă pentru relațiile cu participarea persoanelor juridice, care fac obiectul - închiriere al apartamentului.

Astfel, în ceea ce privește îmbunătățirile permanente pot fi supuse unor norme de drept - de exemplu, dacă vom compara chiria și întreprinderile. În plus, ele pot avea nuanțe în interpretarea lor. Participanții relațiilor de leasing ar trebui să fie în timp util urmări apariția unor noi norme în Codul Civil al Federației Ruse, precum și interpretările acestora în diferite acte juridice și documente departamentale.